/* ─────────────────────────────────────────────────────────────
   ADG — Tokens
   ───────────────────────────────────────────────────────────── */
:root {
  /* Color — sampled from the ADG logo */
  --olive: #63733B;        /* logo primary */
  --olive-dark: #4F5C2F;
  --olive-darker: #3D4724;
  --olive-tint: #EDF0E4;
  --olive-soft: #F3F5EC;
  --cream: #FAF8F0;
  --bg: #FFFFFF;
  --ink: #1B1F18;
  --ink-soft: #3A3F36;
  --muted: #6E7268;
  --border: #E2E0D4;
  --border-strong: #C9C6B6;
  --highlight: #CFDDB7;     /* light olive accent on dark */

  /* Type */
  --display: "Fraunces", Georgia, "Times New Roman", serif;
  --sans: "Inter", -apple-system, BlinkMacSystemFont, "Segoe UI", system-ui, sans-serif;

  /* Sizes */
  --t-xs: 0.75rem;     /* 12 */
  --t-sm: 0.875rem;    /* 14 */
  --t-base: 1rem;      /* 16 */
  --t-lg: 1.125rem;    /* 18 */
  --t-xl: 1.5rem;      /* 24 */
  --t-2xl: 2rem;       /* 32 */
  --t-3xl: 2.75rem;    /* 44 */
  --t-hero: clamp(2.5rem, 5.5vw, 4.5rem);

  /* Space */
  --sp-1: 0.25rem;
  --sp-2: 0.5rem;
  --sp-3: 0.75rem;
  --sp-4: 1rem;
  --sp-6: 1.5rem;
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  --sp-10: 2.5rem;
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  --sp-16: 4rem;
  --sp-20: 5rem;
  --sp-24: 6rem;
  --sp-32: 8rem;

  /* Layout */
  --content-w: 76rem;     /* 1216 */
  --content-narrow: 60rem;
  --radius: 6px;
  --radius-lg: 10px;

  /* Motion */
  --ease: cubic-bezier(0.16, 1, 0.3, 1);
}

* { box-sizing: border-box; margin: 0; padding: 0; }
html { scroll-behavior: smooth; -webkit-text-size-adjust: 100%; }
body {
  background: var(--bg);
  color: var(--ink);
  font-family: var(--sans);
  font-size: var(--t-base);
  line-height: 1.6;
  -webkit-font-smoothing: antialiased;
  text-rendering: optimizeLegibility;
}
img { display: block; max-width: 100%; }
a { color: inherit; text-decoration: none; }
ul { list-style: none; }
:focus-visible { outline: 2px solid var(--olive); outline-offset: 3px; border-radius: 2px; }

.container {
  width: 100%;
  max-width: var(--content-w);
  margin: 0 auto;
  padding: 0 var(--sp-6);
}

/* ─────────────────────────────────────────────────────────────
   Typography Primitives
   ───────────────────────────────────────────────────────────── */
.eyebrow {
  font-family: var(--sans);
  font-size: var(--t-xs);
  font-weight: 600;
  letter-spacing: 0.18em;
  text-transform: uppercase;
  color: var(--olive);
  margin-bottom: var(--sp-4);
}
.eyebrow--light { color: var(--highlight); }

.btn {
  display: inline-flex;
  align-items: center;
  justify-content: center;
  gap: var(--sp-2);
  font-family: var(--sans);
  font-size: var(--t-sm);
  font-weight: 600;
  letter-spacing: 0.02em;
  padding: 0.75rem 1.4rem;
  border-radius: var(--radius);
  border: 1px solid transparent;
  cursor: pointer;
  transition: all 0.25s var(--ease);
  white-space: nowrap;
}
.btn--primary {
  background: var(--olive);
  color: #fff;
  border-color: var(--olive);
}
.btn--primary:hover { background: var(--olive-dark); border-color: var(--olive-dark); transform: translateY(-1px); }
.btn--outline {
  background: transparent;
  color: #fff;
  border-color: rgba(255, 255, 255, 0.4);
}
.btn--outline:hover { background: rgba(255, 255, 255, 0.1); border-color: rgba(255, 255, 255, 0.7); }
.btn--ghost {
  background: var(--olive);
  color: #fff;
  padding: 0.55rem 1.1rem;
}
.btn--ghost:hover { background: var(--olive-dark); }
.btn--lg { padding: 0.95rem 1.8rem; font-size: var(--t-base); }

/* ─────────────────────────────────────────────────────────────
   Nav
   ───────────────────────────────────────────────────────────── */
.nav {
  position: sticky;
  top: 0;
  z-index: 50;
  background: rgba(255, 255, 255, 0.85);
  backdrop-filter: saturate(180%) blur(12px);
  -webkit-backdrop-filter: saturate(180%) blur(12px);
  transition: box-shadow 0.3s var(--ease), background 0.3s var(--ease);
}
.nav--scrolled {
  box-shadow: 0 1px 0 var(--border);
  background: rgba(255, 255, 255, 0.92);
}
.nav__inner {
  max-width: var(--content-w);
  margin: 0 auto;
  padding: var(--sp-4) var(--sp-6);
  display: flex;
  align-items: center;
  justify-content: space-between;
  gap: var(--sp-6);
}
.brand {
  display: flex;
  align-items: center;
  gap: var(--sp-3);
  color: var(--olive);
}
.brand__logo { height: 38px; width: auto; display: block; }
.brand__logo--mono { display: none; }
.logo { width: 32px; height: 26px; color: var(--olive); flex-shrink: 0; }
.nav__links {
  display: flex;
  align-items: center;
  gap: var(--sp-8);
}
.nav__links a {
  font-size: var(--t-sm);
  font-weight: 500;
  color: var(--ink-soft);
  transition: color 0.2s var(--ease);
}
.nav__links a:hover { color: var(--olive); }
.nav__links a.btn { color: #fff; }

/* ─────────────────────────────────────────────────────────────
   Hero
   ───────────────────────────────────────────────────────────── */
.hero {
  position: relative;
  min-height: clamp(540px, 84vh, 760px);
  display: flex;
  align-items: flex-end;
  overflow: hidden;
  color: #fff;
}
.hero__media {
  position: absolute;
  inset: 0;
  z-index: 0;
}
.hero__media img {
  width: 100%;
  height: 100%;
  object-fit: cover;
  object-position: center 65%;
}
.hero__scrim {
  position: absolute;
  inset: 0;
  background:
    linear-gradient(180deg, rgba(27,31,26,0.15) 0%, rgba(27,31,26,0.05) 35%, rgba(27,31,26,0.75) 100%),
    linear-gradient(90deg, rgba(27,31,26,0.55) 0%, rgba(27,31,26,0.0) 55%);
}
.hero__content {
  position: relative;
  z-index: 1;
  max-width: var(--content-w);
  width: 100%;
  margin: 0 auto;
  padding: var(--sp-16) var(--sp-6) var(--sp-20);
}
.hero__title {
  font-family: var(--display);
  font-weight: 400;
  font-size: var(--t-hero);
  line-height: 1.05;
  letter-spacing: -0.015em;
  max-width: 22ch;
  margin-bottom: var(--sp-6);
}
.hero__sub {
  font-size: clamp(var(--t-base), 1.6vw, var(--t-lg));
  color: rgba(255, 255, 255, 0.88);
  max-width: 48ch;
  margin-bottom: var(--sp-8);
}
.hero__cta { display: flex; gap: var(--sp-3); flex-wrap: wrap; }

/* ─────────────────────────────────────────────────────────────
   Section primitives
   ───────────────────────────────────────────────────────────── */
.section {
  padding: clamp(var(--sp-16), 9vw, var(--sp-24)) 0;
}
.section--alt { background: var(--olive-soft); }
.section__head {
  max-width: 56rem;
  margin-bottom: var(--sp-16);
}
.section__title {
  font-family: var(--display);
  font-weight: 400;
  font-size: clamp(var(--t-2xl), 4vw, var(--t-3xl));
  line-height: 1.1;
  letter-spacing: -0.01em;
  color: var(--ink);
  margin-bottom: var(--sp-4);
}
.section__lede {
  font-size: var(--t-lg);
  line-height: 1.55;
  color: var(--muted);
  max-width: 60ch;
}

/* ─────────────────────────────────────────────────────────────
   Pillars
   ───────────────────────────────────────────────────────────── */
.pillars {
  display: grid;
  grid-template-columns: repeat(2, 1fr);
  gap: var(--sp-12) var(--sp-16);
}
.pillar {
  position: relative;
  padding-top: var(--sp-4);
  border-top: 1px solid var(--border);
}
.pillar__num {
  display: block;
  font-family: var(--display);
  font-size: var(--t-base);
  font-weight: 500;
  color: var(--olive);
  letter-spacing: 0.05em;
  margin-bottom: var(--sp-3);
}
.pillar h3 {
  font-family: var(--display);
  font-weight: 500;
  font-size: var(--t-xl);
  line-height: 1.2;
  color: var(--ink);
  margin-bottom: var(--sp-3);
}
.pillar p {
  font-size: var(--t-base);
  color: var(--ink-soft);
  line-height: 1.6;
  max-width: 42ch;
}

/* ─────────────────────────────────────────────────────────────
   Stats strip
   ───────────────────────────────────────────────────────────── */
.stats {
  background: var(--olive);
  color: #fff;
  padding: var(--sp-16) 0;
}
.stats__grid {
  display: grid;
  grid-template-columns: repeat(4, 1fr);
  gap: var(--sp-8);
}
.stat {
  text-align: left;
  border-left: 1px solid rgba(255, 255, 255, 0.15);
  padding-left: var(--sp-6);
}
.stat:first-child { border-left: none; padding-left: 0; }
.stat__value {
  font-family: var(--display);
  font-weight: 400;
  font-size: clamp(var(--t-2xl), 4.2vw, var(--t-3xl));
  line-height: 1;
  color: #fff;
  letter-spacing: -0.01em;
  margin-bottom: var(--sp-3);
}
.stat__unit {
  font-size: 0.5em;
  font-weight: 300;
  margin-left: 0.3em;
  color: var(--highlight);
}
.stat__label {
  font-size: var(--t-sm);
  color: rgba(255, 255, 255, 0.78);
  line-height: 1.4;
}

/* ─────────────────────────────────────────────────────────────
   Submarkets
   ───────────────────────────────────────────────────────────── */
.submarkets {
  display: grid;
  grid-template-columns: repeat(2, 1fr);
  gap: var(--sp-8);
}
.submarket-card {
  background: #fff;
  border: 1px solid var(--border);
  border-radius: var(--radius-lg);
  padding: var(--sp-10) var(--sp-10) var(--sp-12);
}
.submarket-card h3 {
  font-family: var(--display);
  font-weight: 500;
  font-size: var(--t-xl);
  color: var(--olive-dark);
  margin-bottom: var(--sp-6);
  padding-bottom: var(--sp-4);
  border-bottom: 1px solid var(--border);
}
.submarket-card ul {
  display: grid;
  grid-template-columns: 1fr 1fr;
  gap: var(--sp-3) var(--sp-6);
}
.submarket-card li {
  font-size: var(--t-base);
  color: var(--ink);
  padding-left: var(--sp-4);
  position: relative;
}
.submarket-card li::before {
  content: "";
  position: absolute;
  left: 0;
  top: 0.65em;
  width: 6px;
  height: 6px;
  background: var(--olive);
  border-radius: 50%;
}

/* ─────────────────────────────────────────────────────────────
   Broker Section (dark)
   ───────────────────────────────────────────────────────────── */
.brokers {
  background: var(--olive);
  color: #fff;
  padding: clamp(var(--sp-16), 9vw, var(--sp-24)) 0;
}
.brokers__inner { display: flex; flex-direction: column; }
.brokers__head { max-width: 56rem; margin-bottom: var(--sp-12); }
.brokers__title {
  font-family: var(--display);
  font-weight: 400;
  font-size: clamp(var(--t-2xl), 4vw, var(--t-3xl));
  line-height: 1.1;
  letter-spacing: -0.01em;
  color: #fff;
  margin-bottom: var(--sp-4);
}
.brokers__lede {
  font-size: var(--t-lg);
  line-height: 1.55;
  color: rgba(255, 255, 255, 0.82);
  max-width: 56ch;
}
.brokers__grid {
  display: grid;
  grid-template-columns: 1fr 1fr 1.5fr;
  gap: var(--sp-4);
}
.fee-card,
.terms-card {
  background: rgba(255, 255, 255, 0.06);
  border: 1px solid rgba(255, 255, 255, 0.15);
  border-radius: var(--radius-lg);
  padding: var(--sp-8);
}
.fee-card__label {
  font-size: var(--t-xs);
  font-weight: 600;
  letter-spacing: 0.18em;
  text-transform: uppercase;
  color: var(--highlight);
  margin-bottom: var(--sp-4);
}
.fee-card__value {
  font-family: var(--display);
  font-weight: 400;
  font-size: clamp(3rem, 5vw, 4rem);
  line-height: 1;
  margin-bottom: var(--sp-4);
}
.fee-card__desc {
  font-size: var(--t-sm);
  color: rgba(255, 255, 255, 0.78);
  line-height: 1.5;
}
.terms-card h3 {
  font-family: var(--display);
  font-weight: 500;
  font-size: var(--t-lg);
  color: #fff;
  margin-bottom: var(--sp-4);
  padding-bottom: var(--sp-3);
  border-bottom: 1px solid rgba(255, 255, 255, 0.15);
}
.terms-list li {
  display: flex;
  justify-content: space-between;
  gap: var(--sp-4);
  padding: var(--sp-3) 0;
  border-bottom: 1px solid rgba(255, 255, 255, 0.08);
  font-size: var(--t-sm);
}
.terms-list li:last-child { border-bottom: none; }
.terms-list span { color: rgba(255, 255, 255, 0.72); }
.terms-list strong { font-weight: 600; color: #fff; text-align: right; }

.brokers__cta { margin-top: var(--sp-12); }
.brokers .btn--primary {
  background: #fff;
  color: var(--olive);
  border-color: #fff;
}
.brokers .btn--primary:hover {
  background: var(--cream);
  border-color: var(--cream);
  color: var(--olive-dark);
}

/* ─────────────────────────────────────────────────────────────
   Team
   ───────────────────────────────────────────────────────────── */
.team {
  display: grid;
  grid-template-columns: repeat(4, 1fr);
  gap: var(--sp-6);
}
.member {
  padding: var(--sp-8) 0;
  border-top: 1px solid var(--border);
}
.member h3 {
  font-family: var(--display);
  font-weight: 500;
  font-size: var(--t-xl);
  color: var(--ink);
  margin-bottom: var(--sp-1);
}
.member__role {
  font-size: var(--t-xs);
  font-weight: 600;
  letter-spacing: 0.15em;
  text-transform: uppercase;
  color: var(--olive);
  margin-bottom: var(--sp-4);
}
.member__desc {
  font-size: var(--t-sm);
  color: var(--ink-soft);
  line-height: 1.6;
}

/* ─────────────────────────────────────────────────────────────
   Contact
   ───────────────────────────────────────────────────────────── */
.contact {
  background: var(--olive-darker);
  color: #fff;
  padding: clamp(var(--sp-16), 9vw, var(--sp-20)) 0;
}
.contact__inner {
  display: grid;
  grid-template-columns: 1.1fr 1fr;
  gap: var(--sp-16);
  align-items: center;
}
.contact__copy h2 {
  font-family: var(--display);
  font-weight: 400;
  font-size: clamp(var(--t-2xl), 4vw, var(--t-3xl));
  line-height: 1.1;
  letter-spacing: -0.01em;
  margin-bottom: var(--sp-4);
}
.contact__copy p {
  font-size: var(--t-lg);
  color: rgba(255, 255, 255, 0.78);
  line-height: 1.55;
  max-width: 42ch;
}
.contact__details {
  display: flex;
  flex-direction: column;
}
.contact__row {
  display: grid;
  grid-template-columns: 5rem 1fr;
  gap: var(--sp-6);
  align-items: baseline;
  padding: var(--sp-5) 0;
  border-bottom: 1px solid rgba(255, 255, 255, 0.1);
  font-size: var(--t-base);
}
.contact__row:last-child { border-bottom: none; }
.contact__label {
  font-size: var(--t-xs);
  font-weight: 600;
  letter-spacing: 0.18em;
  text-transform: uppercase;
  color: var(--highlight);
}
.contact__value {
  font-size: var(--t-base);
  color: #fff;
  word-break: break-word;
}
a.contact__row { transition: opacity 0.2s var(--ease); }
a.contact__row:hover { opacity: 0.8; }
a.contact__row:hover .contact__value { text-decoration: underline; text-underline-offset: 4px; }

/* ─────────────────────────────────────────────────────────────
   Footer
   ───────────────────────────────────────────────────────────── */
.footer {
  background: var(--olive-darker);
  color: rgba(255, 255, 255, 0.55);
  padding: var(--sp-6) 0;
  border-top: 1px solid rgba(255, 255, 255, 0.08);
}
.footer__inner {
  display: flex;
  justify-content: space-between;
  align-items: center;
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  flex-wrap: wrap;
}
.footer__brand {
  display: flex;
  align-items: center;
  gap: var(--sp-3);
  color: rgba(255, 255, 255, 0.78);
  font-size: var(--t-sm);
}
.footer__brand .logo { color: rgba(255, 255, 255, 0.78); width: 28px; height: 22px; }
.footer__logo { height: 34px; width: auto; opacity: 0.92; display: block; }
.footer__meta { font-size: var(--t-xs); color: rgba(255, 255, 255, 0.45); }

/* ─────────────────────────────────────────────────────────────
   Responsive
   ───────────────────────────────────────────────────────────── */
@media (max-width: 900px) {
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  .nav__links a:not(.btn) { display: none; }
  .brand__logo--full { display: none; }
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  .pillars { grid-template-columns: 1fr; gap: var(--sp-8); }
  .stats__grid { grid-template-columns: repeat(2, 1fr); gap: var(--sp-8); }
  .stat:nth-child(3) { border-left: none; padding-left: 0; }
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}
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  .stats__grid { grid-template-columns: 1fr; gap: var(--sp-6); }
  .stat { border-left: none; padding-left: 0; border-top: 1px solid rgba(255, 255, 255, 0.15); padding-top: var(--sp-6); }
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  .submarket-card ul { grid-template-columns: 1fr; }
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  .terms-list strong { text-align: left; }
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}